W ciągu ostatnich dwóch lat znacznie zwiększył się popyt na dzierżawę gruntów rolnych w celu budowy i eksploatacji elektrowni fotowoltaicznej. W tym artykule zostanie poruszona kwestia ochrony interesów wydzierżawiających tego rodzaju grunty, którzy przed rozpoczęciem dzierżawy wykorzystują je do prowadzenia działalności rolniczej.

Z doświadczenia naszej Kancelarii wynika, że inwestorzy przedstawiają swoim potencjalnym kontrahentom projekty umów dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną, w których tak naprawdę rezerwują sobie daną nieruchomość w celu zweryfikowania czy będą mogli na niej zrealizować planowaną inwestycję. Zgodnie z treścią projektów umów jakie trafiają do naszej Kancelarii dzierżawca dopiero po podpisaniu takiej umowy dzierżawy będzie podejmować działania organizacyjne i administracyjne w celu uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, zgód, pozwoleń i umów, które pozwolą mu na rozpoczęcie budowy elektrowni fotowoltaicznej. Co oznacza, że na moment zawarcia takiej umowy nie wiadomo czy dana inwestycja faktycznie zostanie zrealizowana. Wobec tego warto zastanowić się nad odpowiednim zyskiem wydzierżawiającego z tytułu zawarcia takiej umowy i de facto rezerwacji danej nieruchomości dla konkretnego inwestora. Nasza Kancelaria proponuje swoim Klientom zawieranie w takich umowach postanowień o opłacie rezerwacyjnej lub czynszu postojowym płatnym od dnia zawarcia umowy do dnia otrzymywania czynszu dzierżawnego w docelowej wysokości.

W związku z tym, że nieruchomości będące przedmiotem dzierżawy są wykorzystywane rolniczo zalecamy zabezpieczenie użytkowania ich przez wydzierżawiających do dnia protokolarnego ich wydania dzierżawcy w celu rozpoczęcia budowy z zabezpieczeniem odszkodowania obejmującego szereg warunków typowych wyłącznie dla branży rolniczej. Przy prowadzeniu działalności rolniczej przez wydzierżawiającego warto wspomnieć o wyłączeniu jego odpowiedzialności wobec dzierżawcy za zakurzenie czy zapylenie infrastruktury elektrowni fotowoltaicznej w związku z prowadzeniem zabiegów agrotechnicznych w pobliżu tej infrastruktury.

Szczególną uwagę należy poświęcić zabezpieczeniu zapłaty czynszu dzierżawnego i innych opłat publicznoprawnych, których obowiązek zapłaty spoczywa na właścicielu nieruchomości. Tu zalecamy kaucje płatne w odpowiednio wybranym terminie, których brak aktywuje szereg uprawnień wydzierżawiającego związanych z wydaniem nieruchomości, czy też natychmiastowym rozwiązaniem umowy dzierżawy.

Na koniec kwestia przywrócenia nieruchomości rolnej do rolniczego użytkowania. Warto wziąć pod uwagę nie tylko usunięcie infrastruktury elektrowni oraz ziemi nienadającej się pod uprawę i zastąpienie glebą o odpowiedniej klasie bonitacyjnej. Należy także uwzględnić kwestie podatkowe. Przez to ostatnie rozumiemy przede wszystkim to, żeby właściciel mógł wrócić do płacenia za ten grunt podatku rolnego lub jego odpowiednika, a nie podatku od nieruchomości, którego stawka jest znacznie wyższa.

Zachęcamy do kontaktu ze specjalistami Kancelarii, którzy doradzą Państwu przy zawieraniu tego typu umów.